Έξωση ενοικιαστή λόγω ανακαίνισης. Ποιες ειναι οι προυποθέσεις.
Έξωση ενοικιαστή λόγω ανακαίνισης. Ποιες ειναι οι προυποθέσεις.
Εισαγωγή.
Είναι γνωστό ότι, αρμοδιότητα για έκδοση διαταγμάτων ανάκτησης κατοχής ενός υποστατικού, έχουν τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων, νοουμένου βέβαια, ότι, η ενοικίαση εμπίπτει στη δικαιοδοσία αυτών και η διαφορά υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο.
Σύμφωνα με το άρθρο 4(1) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 (εφεξής «Νόμος»):
«Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων… επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ” όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογή του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.»
Συνεπώς, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων για να έχουν δικαιοδοσία να εκδικάσουν οποιαδήποτε διαφορά, θα πρέπει, η διαφορά αυτή, να αναφύεται κατά την εφαρμογή του Νόμου και, να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο.
Για να υπάγεται όμως μια διαφορά στο Ενοικιοστάσιο, θα πρέπει, σύμφωνα με το Νόμο 23/83, όπως τροποποιήθηκε, πρέπει να συντρέχουν οι πιο κάτω προϋποθέσεις και, μάλιστα σωρευτικά, δηλαδή:
Το ακίνητο να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο και, για να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, θα πρέπει:
1. Να βρίσκεται εντός των ορίων Ελεγχόμενης, σύμφωνα με το Νόμο, Περιοχής, δηλαδή, περιοχής που έχει κηρυχθεί ως τέτοια, δυνάμει διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου, για την οποία και ισχύουν οι διατάξεις του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
2. Με βάση την σήμερα ισχύουσα τροποποίηση του Νόμου, το ακίνητο να συμπληρώθηκε μέχρι την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου, δηλαδή, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999.
3. Ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος και συνεπώς, η ενοικίαση θέσμια.
Το άρθρο 11 του Νόμου περιορίζει τα διατάγματα εξώσεως για ανάκτηση περιουσίας θέτοντας και κάποιες εξαιρέσεις. Πιο συγκεκριμένα το εδάφιο (η) αναφέρει ότι καμία απόφαση ή διάταγμα δεν εκδίδεται από το δικαστήριο εκτός και αν αποδειχθεί ότι ο ιδιοκτήτης απαιτεί για εύλογο λόγο την ανάκτηση του ακινήτου:
• Για την κατεδάφιση του
• Κατεδάφιση και επανοικοδόμηση
• Ουσιώδης σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται με την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησης του.
• Εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή.
Προϋποθέσεις της Νομοθεσίας για έκδοση διαταγμάτων έξωσης για Εκτέλεση Έργων σε Διατηρητέα Οικοδομή:
• Πριν ακόμα ο Ιδιοκτήτης καταχωρήσει την αίτηση του εναντίον του Ενοικιαστή πρέπει να αποστείλει προειδοποίηση για εκκένωση του ακινήτου στον ενοικιαστή του. Συνέπεια τυχόν μη συμμόρφωσης και παράλειψης αποστολής τέτοιας προειδοποίησης, έχει σαν αποτέλεσμα, απόρριψη της αίτησης, λόγω μη συνδρομής μίας εκ των απαιτουμένων από το σχετικό άρθρο του Νόμου, αναγκαίων προϋποθέσεων.
• Καθαρά θέμα γεγονότων κατά πόσο το επίδικο απαιτείται λογικά για επανοικοδόμηση και, ότι, ο κρίσιμος χρόνος για να διαπιστωθεί κατά πόσο ο ιδιοκτήτης προτίθεται να επανοικοδομήσει και αν ναι, κατά πόσο η απαίτηση του είναι λογική.
• Πρέπει να ληφθούν υπόψη όλες οι περιστάσεις, περιλαμβανομένων και των διαβημάτων στα οποία προέβη ο Ιδιοκτήτης πριν και μετά την καταχώριση της υπόθεσης, για την εξασφάλιση των απαιτούμενων Αδειών.
Η ύπαρξη λογικής ανάγκης του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος:
Η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να τεκμηριώσει το εύλογο της απαίτησης στα πλαίσια της εξεταστικής διαδικασίας ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Προϋποθέσεις της Νομοθεσίας για έκδοση διαταγμάτων έξωσης ανάκτηση κατοχής ακινήτου προς το σκοπό διενέργειας ουσιαστικών και ριζικών αλλαγών:
• Η φύση των αλλαγών που θα επιφέρει ο ιδιοκτήτης στο κτίριο, που πρέπει να έχουν τον χαρακτήρα που προσδιορίζει ο Νόμος, σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του υφισταμένου κτιρίου.
• Ότι σκοπός των αλλαγών αυτών είναι η αξιοποίηση του κτιρίου.
Περισσότερα για το θέμα εδώ: